Mehr als 30 Jahre nach der Wiedervereinigung werden die Kommunen aufgrund der Grundsteuerreform dazu verpflichtet, die rechtlich schwierigen Konstrukte der Garageneigentümer neu zu ordnen. Betroffen sind in Bautzen etwa 2.000 Nutzer bzw. Besitzer von Garagen, die auf städtischem Grund errichtet wurden.

 

In der DDR war es üblich, dass man sich bei der Gemeinde ein Stück Land pachten und darauf eine Garage errichten konnte. Das galt für Einzelpersonen, aber auch für so genannte Garagengemeinschaften. Dieser im Osten Deutschlands durchaus übliche Vorgang ist allerdings im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) der Bundesrepublik nicht vorgesehen. Danach darf es keine Trennung zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und der darauf befindlichen Bebauung geben. Der Eigentümer eines Grundstücks ist also auch automatisch Eigentümer aller fest mit diesem Grundstück verbundenen Dinge, wie in diesem Fall die Garagen. Das führte dazu, dass mit dem Beitritt der DDR zum Geltungsbereich der Bundesrepublik Deutschland eigentlich alle „Eigentümer“ von Garagen hätten enteignet werden müssen und die Besitzer der Grundstücke neue Eigentümer der fest verbundenen Dinge geworden wären. Das „Gesetz zur Anpassung schuldrechtlicher Nutzungsverhältnisse an Grundstücken im Beitrittsgebiet“ (Schuldrechtsanpassungsgesetz) steuerte aber zunächst gegen eine sofortige Enteignung und ermöglichte weiterhin eine Abweichung von diesem Grundsatz. Für Betroffene änderte sich daher über drei Jahrzehnte nichts. Sie zahlten weiter Pacht an die Gemeinde, kümmerten sich um ihre Garagen und konnten diese auch verkaufen oder anderweitig weitergeben. Lediglich bei Eigentumswechsel musste die Verwaltung ihren amtlichen „Segen“ geben und eine entsprechende Genehmigung erteilen. Doch damit ist es nun vorbei. Mit der Grundsteuerreform wird die Verwaltung gezwungen, bis 31.10.2022 alle Garagen im Rahmen der Reform beim Finanzamt anzumelden. Ein Auseinanderfallen des Eigentums von Bebauung und Boden ist im Rahmen der Grundsteuerreform nicht mehr vorgesehen.

 

Mit der Vorbereitung der Grundsteuerreform, die mit dem Jahr 2025 in Kraft tritt sowie der Änderung der umsatzsteuerlichen Bewertung von PKW-Stellplätzen und daher auch Garagen ab 2023, musste die Situation um die Garagen auf städtischem Grund neu bewertet werden. Dabei wurde deutlich, dass es grundsätzlich verschiedene Arten von Verträgen gibt. Da wären die vor 1990 geschlossenen DDR-Verträge, bei denen die Garagennutzer aufgrund der vorgenannten Möglichkeit aus dem Schuldrechtsanpassungsgesetz noch Eigentümer der Garagen sind. Für diese Garagen sind die Schutzfristen aber seit einigen Jahren abgelaufen. Dann gibt es nach 1990 abgeschlossene Verträge. Egal, ob sich im Zusammenhang mit der Veräußerung die Geschichte der Garage lückenlos nachweisen ließ oder nicht, die Verwaltung genehmigte die Eigentümerwechsel. Trotz der rechtlichen Gratwanderung genehmigte die Verwaltung diese Übergänge aufgrund der Übergangsfristen, die der Staat einräumte. Und dann gibt es noch Verträge, die nach 1990 im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches als Mietverträge geschlossen wurden und wo die Stadt bereits Eigentümer der Garagen ist.

 

Diese unterschiedliche Behandlung der Garagen ist aber aufgrund der Änderung der Grund- und der Umsatzsteuer nicht mehr haltbar. Garagennutzer, die noch keinen Mietvertrag nach BGB haben, erhalten zum 31. Dezember 2022 eine Kündigung ihres Pachtvertrages zugeschickt. Darin wird ihnen die weitere Nutzung der Garage abhängig von der zukünftigen Stadtentwicklung zugesichert. Weiterhin werden diese Garagennutzer mit dem Jahr 2023 keine Pacht mehr an die Stadt abgeben müssen. Im Gegenzug entsteht jedoch ein kostenpflichtiges Mietverhältnis zwischen Nutzer und Stadt. Die zukünftige Miete entspricht bei gleichem Nutzer zunächst der bisherigen Pacht.

Information Stadtverwaltung Bautzen